Основные положения лекции, прошедшей в Филиале ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кировской области в сентябре 2017 г.

В Филиале ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кировской области 21 сентября 2017 г. состоялась лекция для кадастровых инженеров. В ходе лекции были освещены темы:

• "Реализация положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости";
• "Практические вопросы осуществления кадастровой деятельности";
• "Рассмотрение основных причин приостановления осуществления государственного кадастрового учета".

Данные темы были рассмотрены по следующим объектам недвижимости:

1. Помещения
2. Жилые дома
3. Многоквартирные жилые дома
4. Нежилые здания
5. Сооружения
6. ЕНК

1. Помещения

• Постановка на учет комнаты в коммунальной квартире

Если в коммунальной квартире производится перепланировка, то необходимо формировать технический план помещения на учет изменений в квартире, в котором отражается измененная площадь и расположение квартиры на этаже. При этом заявителем является потенциальный собственник, который должен предоставить акт приемочной комиссии о завершении перепланировки. Технический план на комнату формируется на основании проекта на комнату, технического паспорта дома, выписки из ЕГРН.

Если в коммунальной квартире перепланировка не производилась, то необходимо формировать только технический план комнаты.

В любом случае кадастровый инженер в "Заключении кадастрового инженера" должен подробно описать способы определения площади и местоположения комнаты.

• Общедолевая собственность на квартиру

Например, квартира разделена на две доли, то в случае выделения доли лучше ставить на учет сразу обе комнаты (от двух собственников), иначе при учете только одной комнаты (1 доля) необходимо сформировать соглашение на выделение.

При этом вне зависимости от того, как выделяется доля,каждой комнате должен быть присвоен адрес.

2. Жилые дома

• Приватизация жилого дома как квартиры

Если жилой дом приватизирован как квартира, то необходимо оформить документы на реконструкцию дома. Затем перерегистрировать права с квартиры на дом. Для этого необходимо подать документы на прекращение прав на квартиру и подать заявление о регистрации права на дом, а также оплатить соответствующую государственную пошлину.

• Постановка на учет жилого дома из объекта незавершенного строительства

Если при постановке на учет жилого дома из ОНС [1] фактические координаты здания не сходятся с координатами ОНС, но незначительно, то кадастровый инженер в "Заключении кадастрового инженера" должен описать причину изменения площади и границы (например, из-за обшивки).Если же отличие в координатах значительное (изменились углы поворота, конфигурация), то необходимо формировать технический план на исправление реестровой ошибки в ОНС, при этом к техническому плану должны быть приложены соответствующие документы, которые отображают отличия – съемка, акты выносов и т.п.

Если дом был построен на участке не на месте объекта незавершенного строительства с проектируемым назначением "жилой дом" (например, в 10 метрах), тогда есть два варианта решения данного вопроса:

1. изменить проектируемое назначение ОНС;
2. сформировать акт обследования на ОНС для его последующей ликвидации.
   

Так как на одном участке, предназначенном для ИЖС [2], не может располагаться более одно жилого дома (гостевой дом является нежилым зданием).

Для постановки на учет такого здания требуется: разрешение на строительство, непосредственно проектная документация или декларация, распоряжение о присвоении адреса. Помимо этого, объект должен соответствовать ст. 16 Жилищного кодекса и попадать в "пятно" застройки (в соответствии с градостроительным планом). Иначе в "Заключении кадастрового инженера" необходимо прописать, что объект не совпадает с правилами землепользования и застройки или непосредственно с градостроительным планом.

• Снятие с учета, изменение назначения, реконструкция

Если объект прекратил свое существование, то необходимо сформировать акт обследования для ликвидации объекта.

Если изменилось назначение объекта, то формируется технический план на учет изменений. В "Заключении" технического плана на нежилое здание прописывается, что объект является вспомогательным. А также от собственника требуется новая декларация и смена адреса объекта.

В случае если жилой дом выходит за границы земельного участка, то право на такой объект не зарегистрируют. Для того чтобы исправить это потребуется менять границу земельного участка или перераспределять земельные участки (на котором располагается дом и на границу которого заходит).

Для реконструкции жилого дома на два блокированных необходимо в первую очередь получить разрешение на реконструкцию, затем разрешение на ввод в эксплуатацию и адресные справки на оба объекта.

3. Многоквартирные жилые дома

• Большие многоквартирные дома (100 и более квартир)

Если на учет ставится большой многоквартирный дом, то технический план выполняется на основании проектной документации (ст. 48 Градостроительного кодекса РФ), из которой прикладываются титульные листы, пояснительная записка, планы, разрезы, высотные отметки, которые отражают информацию о самом здании, помещениях, машино-местах.

Информацию о нежилых помещениях в многоквартирном доме как общее имущество вспомогательного использования (теплоузлы, электрощитовые и др.) необходимо прописывать в "Заключении кадастрового инженера" до выхода новой XML-схемы технического плана.

Если в многоквартирном доме поставлены на учет нежилые помещения, на которые права зарегистрированы, но выясняется, что эти помещения являются помещениями вспомогательного использования, то для исправления этого необходимо подготовить технический план на учет изменений, где заявителем выступает администрация.

• Реконструкция многоквартирных домов

Если при реконструкции здания появился выход на кровлю или мансарду, тогда в разрешение на ввод в эксплуатацию необходимо внести новые характеристики здания (например, площадь, этажность) и помещений. После этого от собственника выполняется учет изменений здания, в технический план которого включается новое разрешение.

Если при реконструкции задеты конструктивные элементы здания (например, новые квартиры), то необходимо подготовить технические планы на учет изменений здания и помещений.

• Машино-места

Для постановки на учет машино-мест многоквартирного дома требуется к техническому плану приложить пояснительную записку из проектной документации, где указаны сведения оразлиновке машино-мест или иных элементах разбивки, например, штыри, описание специальных меток (на основании ст.24 ч.6. 218-ФЗ). Помимо этого, на обмерочном чертеже необходимо показывать расстояние от специальных меток до двух точек машино-места.

• Долевая собственность

На основании 315-ФЗ от 3 июля 2016 года, если право общедомовой собственности или просто собственности на помещение зарегистрировано, то участник долевой собственности вправе осуществить выдел своей доли в натуре, посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями 218-ФЗ и зарегистрировать право собственности на машино-место.

До прекращения права долевой собственности собственник машино-места имеет право пользоваться имуществом, оставшимся после выдела.

Примечание: общедолевая собственность прекращается после выдела последней доли.

Проходы и проезды остаются в собственности всех дольщиков, и формировать их как отдельное помещение не надо.

Если все участники долевой собственности одновременно хотят выделить свои доли, то в техническом плане выбирается способ образования машино-мест "Раздел", а в "Заключении кадастрового инженера" указывается, что производится "Выдел" и указывается, что именно остается в общем пользовании (проходы, проезды).

Технический план на машино-места подготавливается на основании проекта на помещение, содержащее машино-места, где в пояснительной записке указывается соответствие СНиП (строительные нормы и правила для стоянки автомобилей), приказу Минэкономразвития РФ от 7 декабря 2016 г. № 792 "Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места", описываются специальные метки и непосредственно размеры машино-места.

Адреса машино-местам не присваиваются, поэтому структурированный адрес по ФИАС записывается только до помещения, а в неформальном описании указывается номер машино-места (в ином описании: РФ и № машино-места).

4. Нежилые здания

Для постановки на учет всех помещений нового нежилого здания сначала необходимо зарегистрировать права на здание (не нужно вновь регистрировать, если права уже есть), а затем ставить на учет все помещения в здании. Для этого требуется оформить технический план на многоквартирный дом, а в "Заключении кадастрового инженера" прописать, что объектом кадастровых работ является нежилое здание с помещениями в нем и то, что действующая XML-схема технического плана версии 03 не предназначена для постановки на учет нежилого здания с помещениями. В этом случае регистраторы изменят назначение здания самостоятельно.

Примечание: также каждое помещение можно оформить отдельным техническим планом.

Если в здании произошла перепланировка либо ставятся на учет части или помещения, и площадь здания учтена неверно, то сначала необходимо провести учет изменений здания, а затем подавать документы на учет части или помещения.

5. Сооружения

Границы объекта сооружения могут определяться актом разграничения балансовой принадлежности, договорами на подключение и др.

Теплотрасса транзитная через подвалы многоквартирных домов является единым объектом.

6. ЕНК

ЕНК – единый недвижимый комплекс, к которому применяются правила о неделимых вещах (ст. 133 Гражданского кодекса).

До выхода новой XML-схемы технического плана для постановки на учет единого недвижимого комплекса (ЕНК) на одном диске сдается несколькоZIP-архивов: один архив содержит сведения о ЕНК (технический план сооружения), остальные архивы должны содержать технические планы всех зданий и сооружений, которые входят в ЕНК. В заключении основного технического плана прописывается, что объект является ЕНК, состоит из зданий и сооружений, для которых указываются площади и основные характеристики. Дополнительно прикладывается заключение от проектировщиков. В заключении кадастрового инженера в технических планах входящих в ЕНК объектов указывается информация о том, что объект входит в состав ЕНК.

Важно! Адрес присваивается только ЕНК.

Если к ЕНК добавляются ранее учтенные объекты, то права на них прекращаются, и создается право на единый недвижимый комплекс.

Если какой-либо объект ликвидируется из ЕНК, то необходимо производить реконструкцию (выдел).

---

[1] ОНС – объект незавершенного строительства

[2] ИЖС – индивидуальное жилищное строительство