02.11.2017

ќсновные положени€ лекции, прошедшей в ‘илиале ‘√Ѕ” "‘ ѕ –осреестра" по  ировской области в сент€бре 2017 г.

¬ ‘илиале ‘√Ѕ” "‘ ѕ –осреестра" по  ировской области 21 сент€бр€ 2017 г. состо€лась лекци€ дл€ кадастровых инженеров. ¬ ходе лекции были освещены темы:


  • "–еализаци€ положений ‘едерального закона от 13.07.2015 є 218-‘« "ќ государственной регистрации недвижимости";
  • "ѕрактические вопросы осуществлени€ кадастровой де€тельности";
  • "–ассмотрение основных причин приостановлени€ осуществлени€ государственного кадастрового учета".

ƒанные темы были рассмотрены по следующим объектам недвижимости:


  1. ѕомещени€
  2. ∆илые дома
  3. ћногоквартирные жилые дома
  4. Ќежилые здани€
  5. —ооружени€
  6. ≈Ќ 


1. ѕомещени€


  • ѕостановка на учет комнаты в коммунальной квартире

≈сли в коммунальной квартире производитс€ перепланировка, то необходимо формировать технический план помещени€ на учет изменений в квартире, в котором отражаетс€ измененна€ площадь и расположение квартиры на этаже. ѕри этом за€вителем €вл€етс€ потенциальный собственник, который должен предоставить акт приемочной комиссии о завершении перепланировки. “ехнический план на комнату формируетс€ на основании проекта на комнату, технического паспорта дома, выписки из ≈√–Ќ.


≈сли в коммунальной квартире перепланировка не производилась, то необходимо формировать только технический план комнаты.


¬ любом случае кадастровый инженер в "«аключении кадастрового инженера" должен подробно описать способы определени€ площади и местоположени€ комнаты.


  • ќбщедолева€ собственность на квартиру

Ќапример, квартира разделена на две доли, то в случае выделени€ доли лучше ставить на учет сразу обе комнаты (от двух собственников), иначе при учете только одной комнаты (1 дол€) необходимо сформировать соглашение на выделение.


ѕри этом вне зависимости от того, как выдел€етс€ дол€,каждой комнате должен быть присвоен адрес.



2. ∆илые дома


  • ѕриватизаци€ жилого дома как квартиры

≈сли жилой дом приватизирован как квартира, то необходимо оформить документы на реконструкцию дома. «атем перерегистрировать права с квартиры на дом. ƒл€ этого необходимо подать документы на прекращение прав на квартиру и подать за€вление о регистрации права на дом, а также оплатить соответствующую государственную пошлину.


  • ѕостановка на учет жилого дома из объекта незавершенного строительства

≈сли при постановке на учет жилого дома из ќЌ— [1] фактические координаты здани€ не сход€тс€ с координатами ќЌ—, но незначительно, то кадастровый инженер в "«аключении кадастрового инженера" должен описать причину изменени€ площади и границы (например, из-за обшивки).≈сли же отличие в координатах значительное (изменились углы поворота, конфигураци€), то необходимо формировать технический план на исправление реестровой ошибки в ќЌ—, при этом к техническому плану должны быть приложены соответствующие документы, которые отображают отличи€ Ц съемка, акты выносов и т.п.


≈сли дом был построен на участке не на месте объекта незавершенного строительства с проектируемым назначением "жилой дом" (например, в 10 метрах), тогда есть два варианта решени€ данного вопроса:


  1. изменить проектируемое назначение ќЌ—;
  2. сформировать акт обследовани€ на ќЌ— дл€ его последующей ликвидации.

“ак как на одном участке, предназначенном дл€ »∆— [2], не может располагатьс€ более одно жилого дома (гостевой дом €вл€етс€ нежилым зданием).


ƒл€ постановки на учет такого здани€ требуетс€: разрешение на строительство, непосредственно проектна€ документаци€ или деклараци€, распор€жение о присвоении адреса. ѕомимо этого, объект должен соответствовать ст. 16 ∆илищного кодекса и попадать в "п€тно" застройки (в соответствии с градостроительным планом). »наче в "«аключении кадастрового инженера" необходимо прописать, что объект не совпадает с правилами землепользовани€ и застройки или непосредственно с градостроительным планом.


  • —н€тие с учета, изменение назначени€, реконструкци€

≈сли объект прекратил свое существование, то необходимо сформировать акт обследовани€ дл€ ликвидации объекта.


≈сли изменилось назначение объекта, то формируетс€ технический план на учет изменений. ¬ "«аключении" технического плана на нежилое здание прописываетс€, что объект €вл€етс€ вспомогательным. ј также от собственника требуетс€ нова€ деклараци€ и смена адреса объекта.


¬ случае если жилой дом выходит за границы земельного участка, то право на такой объект не зарегистрируют. ƒл€ того чтобы исправить это потребуетс€ мен€ть границу земельного участка или перераспредел€ть земельные участки (на котором располагаетс€ дом и на границу которого заходит).


ƒл€ реконструкции жилого дома на два блокированных необходимо в первую очередь получить разрешение на реконструкцию, затем разрешение на ввод в эксплуатацию и адресные справки на оба объекта.



3. ћногоквартирные жилые дома


  • Ѕольшие многоквартирные дома (100 и более квартир)

≈сли на учет ставитс€ большой многоквартирный дом, то технический план выполн€етс€ на основании проектной документации (ст. 48 √радостроительного кодекса –‘), из которой прикладываютс€ титульные листы, по€снительна€ записка, планы, разрезы, высотные отметки, которые отражают информацию о самом здании, помещени€х, машино-местах.


»нформацию о нежилых помещени€х в многоквартирном доме как общее имущество вспомогательного использовани€ (теплоузлы, электрощитовые и др.) необходимо прописывать в "«аключении кадастрового инженера" до выхода новой XML-схемы технического плана.


≈сли в многоквартирном доме поставлены на учет нежилые помещени€, на которые права зарегистрированы, но вы€сн€етс€, что эти помещени€ €вл€ютс€ помещени€ми вспомогательного использовани€, то дл€ исправлени€ этого необходимо подготовить технический план на учет изменений, где за€вителем выступает администраци€.


  • –еконструкци€ многоквартирных домов

≈сли при реконструкции здани€ по€вилс€ выход на кровлю или мансарду, тогда в разрешение на ввод в эксплуатацию необходимо внести новые характеристики здани€ (например, площадь, этажность) и помещений. ѕосле этого от собственника выполн€етс€ учет изменений здани€, в технический план которого включаетс€ новое разрешение.


≈сли при реконструкции задеты конструктивные элементы здани€ (например, новые квартиры), то необходимо подготовить технические планы на учет изменений здани€ и помещений.


  • ћашино-места

ƒл€ постановки на учет машино-мест многоквартирного дома требуетс€ к техническому плану приложить по€снительную записку из проектной документации, где указаны сведени€ оразлиновке машино-мест или иных элементах разбивки, например, штыри, описание специальных меток (на основании ст.24 ч.6. 218-‘«). ѕомимо этого, на обмерочном чертеже необходимо показывать рассто€ние от специальных меток до двух точек машино-места.


  • ƒолева€ собственность

Ќа основании 315-‘« от 3 июл€ 2016 года, если право общедомовой собственности или просто собственности на помещение зарегистрировано, то участник долевой собственности вправе осуществить выдел своей доли в натуре, посредством определени€ границ машино-места в соответствии с требовани€ми 218-‘« и зарегистрировать право собственности на машино-место.


ƒо прекращени€ права долевой собственности собственник машино-места имеет право пользоватьс€ имуществом, оставшимс€ после выдела.


ѕримечание: общедолева€ собственность прекращаетс€ после выдела последней доли.


ѕроходы и проезды остаютс€ в собственности всех дольщиков, и формировать их как отдельное помещение не надо.


≈сли все участники долевой собственности одновременно хот€т выделить свои доли, то в техническом плане выбираетс€ способ образовани€ машино-мест "–аздел", а в "«аключении кадастрового инженера" указываетс€, что производитс€ "¬ыдел" и указываетс€, что именно остаетс€ в общем пользовании (проходы, проезды).


“ехнический план на машино-места подготавливаетс€ на основании проекта на помещение, содержащее машино-места, где в по€снительной записке указываетс€ соответствие —Ќиѕ (строительные нормы и правила дл€ сто€нки автомобилей), приказу ћинэкономразвити€ –‘ от 7 декабр€ 2016 г. є 792 "ќб установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места", описываютс€ специальные метки и непосредственно размеры машино-места.


јдреса машино-местам не присваиваютс€, поэтому структурированный адрес по ‘»ј— записываетс€ только до помещени€, а в неформальном описании указываетс€ номер машино-места (в ином описании: –‘ и є машино-места).



4. Ќежилые здани€


ƒл€ постановки на учет всех помещений нового нежилого здани€ сначала необходимо зарегистрировать права на здание (не нужно вновь регистрировать, если права уже есть), а затем ставить на учет все помещени€ в здании. ƒл€ этого требуетс€ оформить технический план на многоквартирный дом, а в "«аключении кадастрового инженера" прописать, что объектом кадастровых работ €вл€етс€ нежилое здание с помещени€ми в нем и то, что действующа€ XML-схема технического плана версии 03 не предназначена дл€ постановки на учет нежилого здани€ с помещени€ми. ¬ этом случае регистраторы измен€т назначение здани€ самосто€тельно.


ѕримечание: также каждое помещение можно оформить отдельным техническим планом.


≈сли в здании произошла перепланировка либо став€тс€ на учет части или помещени€, и площадь здани€ учтена неверно, то сначала необходимо провести учет изменений здани€, а затем подавать документы на учет части или помещени€.



5. —ооружени€


√раницы объекта сооружени€ могут определ€тьс€ актом разграничени€ балансовой принадлежности, договорами на подключение и др.


“еплотрасса транзитна€ через подвалы многоквартирных домов €вл€етс€ единым объектом.



6. ≈Ќ 


≈Ќ  Ц единый недвижимый комплекс, к которому примен€ютс€ правила о неделимых вещах (ст. 133 √ражданского кодекса).


ƒо выхода новой XML-схемы технического плана дл€ постановки на учет единого недвижимого комплекса (≈Ќ ) на одном диске сдаетс€ несколькоZIP-архивов: один архив содержит сведени€ о ≈Ќ  (технический план сооружени€), остальные архивы должны содержать технические планы всех зданий и сооружений, которые вход€т в ≈Ќ . ¬ заключении основного технического плана прописываетс€, что объект €вл€етс€ ≈Ќ , состоит из зданий и сооружений, дл€ которых указываютс€ площади и основные характеристики. ƒополнительно прикладываетс€ заключение от проектировщиков. ¬ заключении кадастрового инженера в технических планах вход€щих в ≈Ќ  объектов указываетс€ информаци€ о том, что объект входит в состав ≈Ќ .


¬ажно! јдрес присваиваетс€ только ≈Ќ .


≈сли к ≈Ќ  добавл€ютс€ ранее учтенные объекты, то права на них прекращаютс€, и создаетс€ право на единый недвижимый комплекс.


≈сли какой-либо объект ликвидируетс€ из ≈Ќ , то необходимо производить реконструкцию (выдел).



[1] ќЌ— Ц объект незавершенного строительства


[2] »∆— Ц индивидуальное жилищное строительство


»тоги вебинара Ђ—оздание пакета документов на √ ” и √–ѕ в регионе на ‘√»—ї

25.09.2020

—тавропольский край и ярославска€ область перешли на ‘√»— ≈√–Ќ

25.09.2020

Ќова€ верси€ ѕолигон ѕро от 24.09.2020 г.

24.09.2020

¬ебинар Ђ—оздание пакета документов на √ ” и √–ѕ в регионе на ‘√»—ї

22.09.2020

 ак составить план-меню и меню на день за 30 минут

21.09.2020

»тоги вебинара Ђќбзор изменений законодательства в сфере кадастровой де€тельностиї

17.09.2020