Гаражная амнистия или как поставить гараж на кадастровый учет по новому №79-ФЗ

• Подготовительный этап

• Этап 1. Узнаём статус земли под гаражом

• Этап 2. Выполняем образование земельного участка

• Этап 2.1. Подготавливаем документы о земельном участке, стоящем на кадастровом учёте

• Этап 3. Узнаём статус гаража для подготовки технического плана

• Этап 4. Оформляем право собственности на гараж и участок под ним

У гаражей, построенных до введения в действие Градостроительного Кодекса РФ, отсутствовал правовой статус, из-за чего узаконить распоряжение гражданами таких гаражей при отсутствии документов на них путем стандартной регистрации было затруднительно.

С целью решения данной проблемы был разработан вступивший в силу 1 сентября 2021 г. закон о «гаражной амнистии» (Федеральный закон от 5 апреля 2021 г. N 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), благодаря которому до 1 сентября 2026 г. граждане могут бесплатно получить в собственность публичные земельные участки, на которых находятся их гаражи (или заключить договор аренды, если участок ограничен в обороте).

Подготовительный этап

Для начала посмотрим, какие же условия необходимо соблюсти гражданину перед тем, как воспользоваться новыми возможностями по бесплатному получению земельного участка под гаражом:

1. Ваш гараж является капитальным. Иными словами, он имеет прочную связь с землёй и его невозможно демонтировать и передвинуть на другое место без несоразмерного ущерба его назначению. Под «амнистию» попадают как отдельно стоящие гаражи, так и блокированные общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющие общие с ними крышу, фундамент и коммуникации.
2. Ваш гараж построен до 30.12.2004 года (до дня вступления в силу Градостроительного кодекса Российской Федерации).
3. На данный момент Ваш гараж не признан самовольной постройкой. Убедитесь, что отсутствует соответствующее решение суда или органов власти о сносе гаража.

Обращаем Ваше внимание, что в соответствии с 218-ФЗ оформление права собственности на некапитальные гаражи и землю под ними не производится, поэтому «гаражная амнистия» на некапитальные гаражи не распространяется. В качестве примеров таких гаражей можно привести так называемые «ракушки» или «пеналы», расположенные не на территориях гаражных кооперативов, а также гаражи, являющиеся пристроенными к другим объектам.

Однако законом также установлено исключение – если некапитальные гаражи расположены в старых гаражных кооперативах, которым земля была выделена в постоянное (бессрочное) пользование, то на такие случаи гаражная амнистия распространяется в аналогичном порядке.

Также амнистия не затрагивает подземные гаражи при многоэтажных зданиях.

Итак, какие документы стоит найти, если Ваш гараж попадает под указанные нормы закона?

• решение органа власти, подтверждающее, что Вам был предоставлен земельный участок под гараж;
• решение организации или предприятия (каких-либо завода или фабрики, колхоза или совхоза), которое являлось создателем гаражного кооператива, о предоставлении участка под гараж;
• решение общего собрания кооператива, подтверждающее распределение Вам гаража;
• справка или иной документ, выданный гаражным кооперативом, подтверждающий выплату пая (паевого взноса);
• ранее выданный БТИ технический паспорт на гараж;
• документы о подключении Вашего гаража к электросетям или иным инженерным сетям, или договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, или документ, подтверждающий исполнение Вами обязательств по оплате коммунальных услуг;
• документы о наследстве (если гараж был выделен, например, родственнику, а затем перешел к Вам по наследству);
• документ, подтверждающий приобретение Вами гаража у лица, которому он когда-то был выделен.

---

Примечание: если перечисленных документов у Вас нет, не отчаивайтесь! Росреестр отмечает, что органы власти Вашего региона наделены полномочиями по определению других документов, которые являются основанием для оформления прав на гараж в рамках «гаражной амнистии».

Согласно материалам Росреестра, любые документы, которые есть у Вас и имеют какое-либо отношение к гаражу, могут пригодиться при оформлении: справки и решения гаражного кооператива, технические описания и тому подобные.

---

Этап 1. Узнаем статус земли под гаражом

Обратитесь в администрацию, чтобы уточнить, каким образом в Вашем муниципальном образовании будет проводиться гаражная амнистия. Возможно, для реализации закона органом местной власти будут выделены средства на проведение необходимых кадастровых работ.

Если Вы не получили содействия в администрации, но Ваш гараж подлежит гаражной амнистии, постарайтесь узнать статус земли под таким гаражом – поставлен ли на кадастровый учет земельный участок. В случае если в администрации на данный вопрос ответа получить не удалось, можно обратиться в МФЦ, непосредственно в Росреестр или территориальный филиал кадастровой палаты.

Также помочь узнать состояние участка под гаражом может и кадастровый инженер.

Удобнее всего найти свой гараж и земельный участок с помощью компьютера с интернетом:

1. откройте браузер и зайдите на сайт публичной кадастровой карты Росреестра (по адресу pkk.rosreestr.ru или с помощью поиска);
2. в поисковой строке в левом верхнем углу введите адрес гаража или ближайшего здания, адрес которого Вы точно знаете;
3. найдите визуально местонахождение Вашего гаража и щёлкните по нему левой кнопкой мыши. Если на панели слева появилась информация о земельном участке и указан его кадастровый номер в формате ХХ:ХХ:ХХХХХХ(Х):N, значит земельный участок поставлен на кадастровый учёт.

Однако земельный участок может визуально отсутствовать на публичной карте, если он стоит на учёте без координат границ. Если Вы не нашли участок на публичной кадастровой карте, лучше обратиться к кадастровому инженеру.

Если земельный участок под гаражом не стоит на кадастровом учёте, переходим к следующему этапу.

Этап 2. Выполняем образование земельного участка

---

Если земельный участок под гаражом уже стоит на кадастровом учёте (например, Вы нашли его на публичной кадастровой карте), переходите к Этапу 2.1.

---

Так как Ваш земельный участок не стоит кадастровом учёте, предстоит произвести образование такого земельного участка.

Шаг 1. Уточните в местной администрации, утверждался ли на территорию, где расположен гараж, проект межевания территории. Если такой документ имеется, в нем определены в том числе границы земельных участков.

Шаг 2. Если проекта межевания территории в администрации не нашлось, следует подготовить схему расположения границ участка.
Возможность заполнить такую схему с помощью утвержденной формы на сайте Росреестра существует, однако во избежание ошибок рекомендуется обратиться к кадастровому инженеру.

Шаг 3. Одновременно потребуется подать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В какой орган публичной власти такое заявление подать: 

• в муниципалитет — если участок находится в муниципальной или государственной неразграниченной собственности,
• региональным властям — если участок находится в региональной собственности,
• в региональное управление Росимущества — если участок находится в федеральной собственности.

---

Отмечается, что срок рассмотрения заявления составляет 30 дней.

---

Шаг 4. Теперь необходимо подготовить межевой план на образование земельного участка и технический план гаража.

Данные документы закажите у кадастрового инженера, которые он подготовит на основании выданного органом публичной власти решения о предварительном согласовании. Помните, что возможность выполнения кадастровых работ может быть организована местной администрацией за счёт бюджета (Этап 1). В противном случае заключите договор подряда на выполнение кадастровых работ с любым кадастровым инженером, предоставляющим такие услуги.

Подготовленные документы предстоит передать в Росреестр для постановки участка на кадастровый учет.

Это можно сделать посредством личного посещения МФЦ или онлайн при наличии электронной подписи. Посоветуйтесь с кадастровым инженером – если он использует программу «Полигон Про», за небольшую дополнительную плату можно в короткие сроки получить электронную подпись и отправить все документы в электронном виде не выходя из офиса.

---

Полученную электронную подпись в дальнейшем удобно использовать при работе на порталах Госуслуг, ФНС, ПФР, а также для подписания любых документов – такая электронная подпись равносильна традиционной подписи «на бумаге». 

---

Шаг 5. Получите выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) на земельный участок.

Выписка будет выдана тем же способом, каким Вы подавали документы в Росреестр. Бумажная или электронная выписка на участок равноценны.

Этап 2.1. Подготавливаем документы о земельном участке, стоящем на кадастровом учёте

Если Вы выяснили, что участок под гаражом стоит на кадастровом учёте, но без координат границ, следует заказать у кадастрового инженера межевой план на уточнение местоположения границ земельного участка. Действия в таком случае аналогичны описанным в Шагах 4-5 на Этапе 2.

Если же участок стоит на кадастровом учёте, получите выписку на земельный участок обратившись в МФЦ или заказав её на портале Росреестра. Если Вы обратились к кадастровому инженеру, использующему программу «Полигон Про», удобнее заказать актуальную выписку на участок прямо в программе.

Этап 3. Узнаем статус гаража для подготовки технического плана

Если на публичной кадастровой карте, аналогично с описанным на Этапе 1 способом, найти сам гараж Вы не смогли (в поисковой строке в левом верхнем углу выберите из списка «ОКС» и введите адрес гаража), то для определения статуса объекта и выявления потребности в подготовке технического плана на гараж обратитесь к кадастровому инженеру.

Если гараж не был поставлен на учёт, кадастровый инженер подготовит технический план на основании выданного органом публичной власти решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

---

Быстро подготовить технический план на гараж можно с помощью Полигон Про: Технический план. 

---

В случае если у Вас в наличии имеются документы, подтверждающие статус гаража как ранее учтенного объекта (технический паспорт, выданный до 1 марта 2013 года, или правоустанавливающие документы, выданные до 31 января 1998 года), то готовить технический план не потребуется, и Вы вправе подать в Росреестр заявление на внесение сведений о ранее учтенном объекте недвижимости. В такой ситуации денежные затраты на кадастровые работы будут сокращены.

Если Вы подавали заявление на учёт участка в электронном виде, обратившись к кадастровому инженеру, с помощью программы «Полигон Про» можно быстро заполнить и отправить в Росреестр и заявление на внесение сведений о ранее учтенном гараже.

Если же гараж стоит на кадастровом учёте, возможны следующие варианты:

• гараж учтён как здание. В этом случае подавать дополнительные заявления или заказывать техплан не нужно.

• гараж учтён как помещение. Так как законом установлено, что гараж должен быть учтён как здание, в органе местного самоуправления или органе власти заполните заявление об изменении вида объекта недвижимости с «помещение» на «здание». Такое заявление орган подаст в Росреестр и в результате вернет Вам полученную от Росреестра обновленную выписку из ЕГРН на гараж.

Этап 4. Оформляем право собственности на гараж и участок под ним

Последняя предстоящая процедура – оформление права собственности на гараж и участок под ним. Для этого повторно обратитесь в местную администрацию (муниципалитет).

Пакет документов, который требуется представить при обращении в администрацию:

• решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если он не стоял на кадастровом учёте),

• технический план на гараж (или выписка из ЕГРН на гараж),выписка из ЕГРН на участок,

• документ, подтверждающий предоставление земли под гаражом (рассмотрены на Подготовительном этапе).

Дальнейшие действия производятся специалистами местной администрации:

1. принятие решения о предоставлении Вам в собственность земельного участка под гаражом бесплатно (либо заключение договора аренды если участок ограничен в обороте).
2. подача в Росреестр заявления о регистрации Вашего права собственности на участок, государственном кадастровом учете гаража (если ранее он не стоял на учёте), регистрации Вашего права собственности на гараж. Отметим, что эти действия не требуют оплаты государственной пошлины.
3. передача Вам итоговой выписки из ЕГРН, подтверждающей регистрацию прав на гараж и землю.

В результате Вы становитесь законным собственником земли и самого гаража!