Кадастровый учет по новым правилам адресации: как избежать приостановки?

Новые требования к указанию адреса при постановке объектов на кадастровый учет вызывают много вопросов. В этой статье мы разобрали все сложности, чтобы вы знали, как правильно действовать.

Содержание статьи:

• Почему привычный адрес больше не подходит?
• Что такое ГАР и ФИАС?
• На какие документы эти изменения влияют?
• Каким объектам нужен адресный идентификатор?
• А если адреса в ФИАС нет?
• Кто может подать заявление на присвоение адреса объекту недвижимости?
• Как подать заявление о присвоении адреса?
• Как проверить адрес и получить выписку?
• Сколько стоит?
• Когда номер ГАР не нужен?
• Заполнение адреса в XML
• Выводы
• Как получить простую выписку ГАР?
• Изменения в Полигон Про уже учитываются
• 🔥 Формируйте документы по актуальным требованиям в Полигон Про ↓

Почему привычный адрес больше не подходит?

Указание привычного адреса объекта недвижимости в документах приводит к ошибке из-за человеческого фактора. Из-за этого кадастровый учет могут приостановить либо пропустить, но далее это приведет к проблемам и необходимости исправления реестровой ошибки.

Ранее в документах часто возникала путаница: один и тот же адрес можно было указать по-разному (например, с муниципальным районом или без). Из-за этих и других неточностей Росреестр приостанавливал кадастровый учет.

Примеры негативного опыта:

• Часто путают строение, корпус и литеру (ул. Б. Морская, д. 10, лит. А)
• Названия улиц-дублеров: в крупных городах (Новосибирск, Екатеринбург) часто есть улицы с одинаковыми названиями, но в разных районах
• В Москве несколько Тверских-Ямских улиц, что вызывает путаницу.
  
  

Заполняя полный адрес легко допустить ошибку и затруднительно ее выявить.

С 1 февраля 2026 года проблема решена кардинально. Для исключения таких случаев неточностей теперь информация об адресе объекта будет указываться в виде цифрового кода – уникального номера ГАР.

Что такое ГАР и ФИАС?

ГАР – это база данных.

ФИАС – это программная оболочка, определяющую правила работы с такой базой данных (адрес https://fias.nalog.ru).

Работа с ГАР осуществляется через ФИАС.

Уникальный номер ГАР (также: идентификатор ФИАС) – это ссылка на конкретный адрес, запись о котором хранится в ГАР. Указание идентификатора исключает человеческий фактор.

Такой адресный идентификатор присваивается практически каждому объекту недвижимости. Если в таком идентификаторе указать хотя бы один неправильный символ – это будет абсолютно другой либо несуществующий адрес, что сразу бросается в глаза. К тому же уникальность адресного идентификатора упрощает работу для информационных систем.

На какие документы эти изменения влияют?

Новые требования уже применяются с 1 февраля 2026 года на основании приказа Росреестра № П/0328/24 от 23.10.2024 г. Этот приказ вносит изменения в другие приказы Росреестра, определяющие правила подготовки:

• технических планов (Приказ № П/0082);
• межевых планов (Приказ № П/0592);
• карт-планов территории (Приказ № П/0337).

Изменения затронули в приказах пункты, регламентирующие указание адреса объектов недвижимости в документах.

Каким объектам нужен адресный идентификатор?

Присвоение адреса и получение идентификатора обязательно для объектов, которые Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2014 г. № 1221 отнесены к объектам адресации. Это:

• здание (строение, за исключением некапитального), в том числе строительство которого не завершено;
• сооружение (за исключением некапитального, а также линейного объекта), в том числе строительство которого не завершено;
• земельный участок (за исключением земельного участка, не относящегося к землям населенных пунктов и не предназначенного для размещения на них объектов капитального строительства);
• помещение в объекте капитального строительства;
• машино-место (кроме тех, что в некапитальных зданиях или сооружениях).
  
  

А если адреса в ФИАС нет?

Если у объекта адресации нет адреса в ФИАС, то собственнику объекта требуется подать заявление в орган, уполномоченный на присвоение адресов.

Кто может подать заявление на присвоение адреса объекту недвижимости?

• Собственник;
• Лицо с правом хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования объектом недвижимости;
• Представитель по доверенности или акту уполномоченного органа;
• Уполномоченный законным порядком представитель собственников помещений МКД или членов СНТ/ОНТ;
• Кадастровый инженер (по Договору подряда или гос/мун. контракта на выполнение ККР).
  
  

Как подать заявление о присвоении адреса?

• Лично в уполномоченном органе;
• Почтовым отправлением;
• Электронно через портал ФИАС;
• Электронно через портал Госуслуг.

Важно: потребуются документы, подтверждающие право собственности (иных прав пользования, управления, владения объектом недвижимости); при направлении заявления в электронной форме потребуется электронная подпись отправителя.

Орган обязан принять решение о присвоении адреса и внести данные в ГАР в течение 3 рабочих дней.

Стоит отметить, что должностные лица органов, уполномоченных на присвоение адресов, могут быть не проинформированы о произошедших изменениях в порядке адресации и кадастрового учета объектов недвижимости.

Часто нам сообщают об отказах в присвоении адреса из-за того, что объект не имеет кадастрового номера. Полагаем, такой отказ неправомерен, поскольку пунктом 40 Постановления № 1221 такое основание для отказа не предусмотрено.

Иногда для присвоения адреса требуют межевой, технический план и другие документы. Уточняйте информацию о комплекте необходимых документов в органе, присваивающем адреса объектам Вашего региона.

Как проверить адрес и получить выписку?

Проверить наличие присвоенного адреса можно на сайте ФИАС. Там же можно сразу скачать простую выписку из ГАР, подтверждающую присвоение адреса.

Обратите внимание: простая выписка ГАР из ФИАС будет содержать информацию об адресе и документах, на основании которых был присвоен адрес, но такая выписка не будет иметь электронной подписи.

При кадастровом учете ЭП для выписки ГАР не требуется. Выписка ГАР, а также акт органа (решение, постановление, распоряжение) о присвоении адреса в межевом плане, техническом плане или карте-плане территории не требуется – достаточно в разделе исходных данных указать только реквизиты этой выписки ГАР.

Если все-таки необходимо получить официальную электронно заверенную выписку ГАР, направьте заявление в Личном кабинете ФИАС или через портал Госуслуг.

Сколько стоит?

Бесплатно: присвоение адреса и получение сведений об одном адресе в электронной форме.

Платно: выписка на бумажном носителе или обобщенная информация (по нескольким адресам сразу).

Когда номер ГАР не нужен?

1. Если адрес был присвоен объекту до 2 декабря 2014 года (до вступления в силу Постановления № 1221). Тогда используйте старый акт о присвоении адреса, приложив его к исходным документам.
2. Если объект не является объектом адресации по закону (см. список выше), присвоение адреса такому объекту не требуется. В этом случае в документах указывается лишь описание местоположения объекта.
   
   

Заполнение адреса в XML

Несмотря на то, что юридические требования нормативных правовых актов (приказов Росреестра) изменились, технические требования определяемые XML-схемами пока остались без изменений.

Из Описания XML-схем межевого, технического и карта-плана территории:

Код ФИАС (уникальный идентификационный код адресного объекта) <FIAS> технически не является обязательным к заполнению. Без него сформированный XML-документ будет проходить валидацию, но не пройдет дальнейший форматно-логический контроль из-за нововведений об обязательном указании номера ГАР. Поэтому для объектов адресации заполнение кода ФИАС будет обязательным.

Единственный обязательный к заполнению элемент адреса - это Код региона <Region>. Он всегда будет присутствовать в XML-документе.

Остальные адресные элементы могут быть заполнены, если этого требуют нормативно правовые акты.

Общие требования к заполнению адреса:

• В XML-документе адрес требуется указывать в структурированном по ФИАС виде независимо от того, был ли адрес присвоен установленным порядком или выполняется адресное описание местоположения земельного участка.
• Сведения об адресе (местоположении) объекта вносятся в поля структурированного адреса до максимально возможного уровня.
• Дополнительная часть описания местоположения, которую не удалось структурировать, дополнительные сведения о местоположении, при наличии, могут быть указаны в поле <Other> Дополнительные сведения о местоположении (иное описание местоположения).
• Неформализованное описание <Note> дополнительно вносится установленный адрес в точном соответствии с документом в случае, если адрес, указанный на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, невозможно полностью структурировать в соответствии с ФИАС.
  
  

Выводы

Неуказание номера ГАР для объектов недвижимости, которые являются объектами адресации приведет к приостановке кадастрового учета.

Порядок действий:

1. Подготовка технического/межевого плана/карты-плана территории;
   
2. Проверяем наличие адреса земельного участка на сайте fias.nalog.ru;
   
3. Если адреса нет – подаем заявление на присвоение адреса участку;
   
4. Проверяем наличие адреса ОКС на сайте fias.nalog.ru;
   
5. Если адреса нет – подаем заявления на присвоение адреса ОКС;
   
6. По итогам рассмотрения заявлений на адресацию должны прийти акт уполномоченного органа (администрации) о присвоении адреса и выписка из ГАР с присвоенным адресом;
   
7. Из выписки ГАР присвоенный уникальный номер ГАР (в выписке пункт 1.1 «Уникальный регистрационный номер адреса объекта адресации в государственном адресном реестре») указать в техническом/межевом плане/карте-плане территории.
   
   

При необходимости присвоенный адрес из пункта 1.4 «Адрес объекта адресации» возможно также указать вместе с уникальным номером ГАР.

8. Направить пакет документов для ГКУ в Росреестр.

Как получить простую выписку ГАР?

1. Перейти на сайт ФИАС (fias.nalog.ru)
2. Найти информацию об адресе объекта
3. Нажать ссылку «Просмотреть»

4. Откроется окно с информацией о последнем адресном элементе, который в строке поиска был указан справа
5. Пролистайте правее и нажмите кнопку «Скачать»

6. Сохраните выписку ГАР в виде PDF на своем компьютере

Обратите внимание: в некоторых случаях органы, уполномоченные присваивать адреса, просят предоставить вместе с Заявлением о присвоении адреса также технический или межевой план. Однако предоставление этих документов не предусмотрено пунктом 34 Постановления Правительства РФ от 19.11.2014 № 1221. Подготовленный технический или межевой план после присвоения адреса объекту может быть скорректирован кадастровым инженером, поэтому, полагаем, в предоставлении этих документов не должно быть необходимости.

Некоторые уполномоченные органы могут быть недостаточно проинформированы об изменениях порядка адресации объектов для их кадастрового учета. Порядок адресации будет совершенствоваться со временем и появятся дополнительные разъяснения, которыми мы обязательно с вами поделимся!

 

Изменения в Полигон Про уже учитываются

Программа «Полигон Про» уже адаптирована к новым правилам.

При формировании печатных документов адрес будет автоматически подставляться из ГАР в виде цифрового кода. Это выглядит непривычно, но так теперь правильно.

Информация об актуальном адресе в Полигон Про появляется в течение 1–3 дней после внесения данных в ГАР. Можно вставить только номер ГАР и все необходимые данные об адресе программа заполнит автоматически.

Если нужно срочно заполнить адрес – это можно сделать и вручную. Обратитесь в техподдержку по телефону 8(800)100-58-90 (звонок бесплатный) – вам подскажут, как сделать это без ошибок.

Письмо управления Росреестра по Пермскому краю от 03.02.2026 № 2.7-12/1-2026 «О внесении в МП, ТП, карта-план информации об адресе» →

🔥 Формируйте документы по актуальным требованиям в Полигон Про ↓

Полигон Про: Максимум – программа для постановки объектов недвижимости на кадастровый учет, регистрации прав и обременений.

Она включает более 35 программных модулей для выполнения любых кадастровых работ – от формирования XML-файлов межевых и технических планов до отправки пакета документов в Росреестр.

Еще больше крутых возможностей ↓

• Форматно-логический контроль – программа проверит ваш файл на ошибки и соответствие XML-схема

• Подписание электронной подписью и Госключом

• Автоматизация работы: авторасчет СКП, автоматическое заполнение заключения КИ, подложка ПКК и космоснимка и многое другое.

• Бесплатная отправка ZIP-архива в Росреестр и отслеживание статуса заявок

Узнать подробнее о Полигон Про: Максимум →