Новое в законодательстве. Актуальные вопросы. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

А.Д.Шут, специалист отдела технической поддержки пользователей Программного центра

Скачать презентацию

1. Закон N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" с изменениями и дополнениями (внесенными Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ), вступивший в силу с 01.01.2017 года. Порядок вступления в силу закона № 218-ФЗ установлен в статье 72, согласно которой:

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2017 года, за исключением части 4 статьи 66 и статьи 68 настоящего Федерального закона.

2. Часть 4 статьи 66 (об ответственности органа регистрации прав) и статья 68 (о компенсации за утрату права, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости) настоящего Федерального закона вступают в силу с 1 января 2020 года.

2. Предисловие.

Указанный закон № 218-ФЗ призван объединить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и его кадастровый учет в единую систему учета и регистрации. Предполагается формирование Единого государственного реестра недвижимости, который объединит данные кадастрового учета и данные ЕГРП. Проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее теперь будет исключительно Росреестр и его территориальные органы.

Сведения о едином недвижимом комплексе теперь будут внесены в кадастр недвижимости.

Согласно статье 133.1 Гражданского Кодекса РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Обращаем Ваше внимание на то, что на сегодняшний день технические планы на ЕНК как на машино-места не принимаются Росреестром, так как XML-схема не утверждена.

4. Заявления о ГКУ И ГРП.

Заявления о государственном кадастровом учете и госрегистрации прав подаются лицами, указанными в статье 15 закона:

Одновременно государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению:

• собственника объекта недвижимости

• лица, которому выдано разрешение на создание искусственного ЗУ либо иной документ, предусмотренный Федеральным законом от 19 июля 2011 года N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

• собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости

• собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости

• кадастрового инженера, при наличии нотариальной доверенности

Обратите внимание, что кадастровые инженеры в 2017 году получают приостановки из-за несоответствия отправленных документов данным требованиям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 14 государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с:

• созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона

• образованием объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 8 - 10 части 5 настоящей статьи(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

• прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости

• образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации, за исключением случая, предусмотренного пунктом 11 части 5 настоящей статьи (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ).

При осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению:

• собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства - при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости

• собственника объекта недвижимости или лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственном кадастровом учете в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничение или обременение возникают независимо от момента их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости

• собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости

• кадастрового инженера, при наличии нотариальной доверенности

В соответствии с пунктом 5 статьи 14 государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется:

1. в связи с созданием объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, которое представлено органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией

2. в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости

3. в связи с образованием, прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости
   

   
   

   
   
   

   
   

4. в отношении всех помещений и машино-мест в здании, сооружении одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета на это здание, сооружение либо в случае, если право собственности на это здание, сооружение уже зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 315-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

5. в отношении здания, являющегося многоквартирным домом, и помещений, являющихся общим имуществом в таком доме, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета расположенных в таком доме квартир

6. в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости
   
   

   
   

   
   

   
   

7. в отношении образуемых при выполнении комплексных кадастровых работ земельных участков, занятых площадями для общественных мест (например, для улиц, дорог и детских площадок) и которые после образования будут относиться к землям общего пользования, территориям общего пользования, а также земельных участков, занятых зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства
   

8. в отношении земельных участков, образуемых на основании решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд

9. в отношении земельных участков, образуемых из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с частью 14 статьи 41 настоящего Федерального закона
   

   
   

   
   

   
   

   
   

   
   

10. в отношении земельного участка или земельных участков, образуемых путем перераспределения земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, на основании решения об утверждении схемы расположения земельного участка или согласия органа государственной власти либо органа местного самоуправления на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (п. 10 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

11. в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которая образуется в целях установления применительно к ней сервитута (п. 11 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
    
    

Такие заявления и необходимые документы можно будет представить в бумажном виде - лично или по почте, равно как и в форме электронных документов (с помощью программного модуля "Заявление о ГКУ" платформы "Полигон Про" или через портал Росреестра).

5. Подача заявления.

Отныне место подачи заявления и документов не будет зависеть от места нахождения объекта недвижимости. Обращаться можно в любое подразделение Росреестра, отправлять заявления или подать документы лично через любой МФЦ.

Новый закон устанавливает единственный случай отказа в приеме документов о кадастровом учете и госрегистрации прав - не установлена личность заявителя, обратившегося с заявлением.

6. Сроки кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Статья 16 Закона устанавливает сроки осуществления государственного кадастрового учета 5-7 рабочих дней, государственной регистрации прав 7-9 рабочих дней, 10-12 рабочих дней в случае осуществления кадастрового учета и регистрации прав одновременно. Как видно, общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращен.

7. Приостановление кадастрового учета и госрегистрации прав.

Статья 26 Закона устанавливает основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В первоначальной редакции Закона статья 26 содержала 51 основание, а сейчас в данной статье содержится 55 оснований приостановления.

Наиболее частые в 2017 году приостановления связаны с нарушением 2 части, в которой указано "если с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо" и с нарушением 8 части, в которой указано "если представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами" пункта 1 статьи 26.

Также, на сайте Консультант Плюс размещен проект Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и иные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно данному проекту предлагается:

• расширить перечень оснований для государственной регистрации прав

• расширить перечень лиц, по заявлениям которых государственный кадастровый учет осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав и без одновременной государственной регистрации прав

• не распространять действие Закона "О государственной регистрации недвижимости" на объекты археологического наследия

• включить в Единый государственный реестр недвижимости список координат пунктов геодезической основы

• включить в кадастр недвижимости сведения об ограничении оборотоспособности земельных участков, предоставленных гражданам на территории субъектов РФ в Дальневосточном федеральном округе
  

8. Выписка из ЕГРН вместо свидетельства

Согласно новым правилам, установленным Законом № 218-ФЗ кадастровый учет, государственная регистрация возникновения и перехода права будут подтверждаться выпиской из ЕГРН, а госрегистрация договора или иной сделки - специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки. Удостоверение проведенного учета и госрегистрации прав свидетельством новым Законом не предусмотрено.

9. Условия выплаты компенсации за утрату права на жилое помещение

Статья 68 Закона № 218-ФЗ содержит положения об условиях компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН.

Компенсация за единственно пригодное для постоянного проживания жилое помещение выплачивается однократно собственнику, который по независящим от него причинам не вправе истребовать его от добросовестного приобретателя, а также добросовестному приобретателю, от которого оно было истребовано.

Согласно Закону условием ее выплаты является невозможность получить от третьих лиц возмещение, установленное вступившим в законную силу решением суда, по причине прекращения взыскания по исполнительному документу, например, в связи с внесением записи об исключении должника-организации из ЕГРЮЛ.

Однако, обращаем внимание на то, что положение Закона о компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН, вступает в силу лишь с 1 января 2020 г.

Хотелось бы привести пример: В начале 2017 года нам стало известно, что житель Ленинградской области решил проверить сведения, содержащиеся с ЕГРН по многоквартирному дому, в котором живет. Как оказалось, информация о 4 собственниках квартир отсутствует в сведениях, содержащихся в ЕГРН. Но все собственники имеют на руках документы, подтверждающие собственность. Данное дело было передано в суд, но информации о завершении дела, к сожалению, у нас нет. Как мы полагаем, сведения о собственниках квартир была утеряна при объединении баз данных.